軒的空間

2017~2018出社會的第一份工作，

做了約剛好一年的房仲，

身邊不少朋友向我詢問過工作內容或房子的一些相關知識，

在閒暇時刻整理出這份文章，

希望能幫助到需要的人。

 

因為這篇文章實在太多字啦！

所以我幫大家整理了目錄，

可以直接跳去自己想看的內容喔！

 

1. 工作內容

2. 最多社會新鮮人首問part1:房仲新人(需無經驗)保障月薪５萬６個月、９個月，進去後好賺嗎？

3. 熱門問題part2:成交一間房子業務可以賺多少錢?

4. 房仲應有資質?

5. 房仲心得

 

1. 工作內容

先看下圖房仲的工作內容

(資料來源 : 愛看房-房仲心得公開 )

房仲的工作透過此圖就一目瞭然，

下面我會針對這些內容作說明，

讓大家能更了解房仲的工作。

 

2. 最多社會新鮮人首問part1:房仲新人(需無經驗)保障月薪５萬６個月、９個月，進去後好賺嗎？

這是台灣最大的兩間房仲品牌(綠色跟黃色的品牌)打出的廣告，

特別要求無經驗是因為房仲入門的門檻其實相當低，

各品牌各加盟店其實都很歡迎有新血進入(後面解釋為什麼)

這就導致每個業務會根據自己的品牌與帶領的人，

發展出不一樣的業務道路，

(並且只要入行超過1年以上的業務很多其實都蠻桀傲的)

然而規模越大越完整的公司會有自己一套的教育訓練，

以及期望業務專業、態度是符合公司形象的，

還有就是房仲業非常在乎公司資源，

所以會避免有打探或做臥底的人。

 

由於我本身非那兩個品牌的業務，

很難實際詳細說明工作內容，

但我可以依照以前同業的說法跟我自己的經驗，

給各位清楚的概念，

新手業務最主要的工作內容(請看工作內容之圖)為"開發"

考不動產營業員的證照基本上就是幾天的事情而已，

而且只要有花心思在上面的人一定可以輕鬆考取，

(不行的話那房仲真的也不適合那個人)

然而為什麼一開始的工作都是"開發"呢?

新人對商圈不熟，

便要精耕商圈，

能夠清楚的知道每條道路如何來往，

以及每條路每條街上的建物為何(店面、透天、大樓等)，

前幾天基本上都在跟大樓的管理員混關係，

在路上跟人發發名片，

但由於太多房仲會去跟管理員裝熟了，

所以基本上都不會想理房仲，

這用意其實不是真的要新人從管理員或路人身上得到什麼資訊，

(當然有也很好)

而是訓練從來沒有從事業務工作的人的膽量與說話技巧，

以及用自己的腳、眼睛，去了解整個商圈。

(我當初大約花三天的時間走，

炎熱的天氣穿著西裝在大太陽底下走，

而且一走就是一個早上加上一個下午，

是真的蠻累的體驗。)

 

再來就是正式尋找"要賣房子的屋主"了，

不管是透過什麼方式，

新人都要連絡屋主，

並且用各種話術取得屋主的委託，

如果是月薪5萬的公司，

會要求每天要打的電話數量，

(可能為30通)

一個月內要簽的委託數，

這對不熟悉面對客戶的業務會是一個大挑戰，

因為屋主通常都不想給菜鳥賣房子，

講話太緊張、

不敢說善意的謊言等都會被屋主直接無視或飆罵，

(因為他們被太多房仲騷擾了)

除了電話外還有實際拜訪屋主，

通常也會要求每天或每個禮拜要拜訪屋主的數量，

有可能上班的地方跟屋主要賣的房子在台中，

但他本身住在彰化、大肚，

那也是要使命必達的到現場去拜訪，

 

這時候聽說還會有前輩偷偷跟蹤菜鳥有沒有偷懶喔，

如果被抓到偷懶的話，

基本上隔沒幾天就可以收拾背包回家了。

 

正常新人約一個月內可以簽到委託，

簽到委託的數量夠多熟悉開發的內容後就會進入銷售，

這時候公司就會要求業務要去做廣告，

包含網路刊登，現場舉牌子(簡稱站神)，直接帶想買房子的客戶去看房子等，

一個月領5萬的你當然會被要求帶看的次數，

 

然而除了完成上述的工作內容外，

新手業務還有其他大大小小的事等著你，

店裡的行政工作，

下班關店等等，

(大約晚上9~11點)

所以基本上每天的工作時長是早上9點到晚上9點，

如果新人有額外的課程還要提早到公司，

一天工作超過12小時也是有可能的，

並且休假通常月休6天，

通常是休禮拜三或禮拜四，

(別人放假的時候業務最忙，看文章的你不會傻到以為業務有周休二日吧)

 

3. 熱門問題part2:成交一間房子業務可以賺多少錢?

先來看看幾種不同的制度，

	普專	高專	靠行
類別	直營店、團體戰	加盟店、策略聯盟	靠行營業、傭兵單打獨鬥
薪資	基本底薪+獎金（8~10%）	低底薪+獎金（12~45%）	0+獎金（85%以上）
優勢	適合剛入行新人 資源多打行銷戰 有一定信譽口碑 賣方買主多 公司制度完整	適合入行久，有一定人脈及銷售管道 採小團體作戰模式，能快速流通訊息，成交配對機會提高	適合業務力超強者 案件低調全靠關係 傭金幾乎全數到手
劣勢	獎金抽成低 物件採單一開發專賣，自由度低	公司資源較少 行銷廣告成本自付 單一開發制（略鬆）	沒賺錢也要給靠行月費 所有事物一把抓

一樣的成交狀況，根據普專還有高專會有不同的計算方式，(來源:愛看屋)

用實際的例子來說明房仲的服務費如何計算

賣方(屋主)成交時最高可給仲介4%的服務費，

買方成交時最高可給仲介2%的服務費，

假設今日成交了一間1000萬的房子，

但如果在看文章的你是屋主或買方，

願意給房仲最高%的服務費嗎？

我想內心都希望房仲是做白工的吧！

但礙於面子不得不多少給房仲一點服務費，

因此我們假設賣方給2%服務費，

買方給1%服務費，

1000萬x3%=30萬，

這樣看起來一個業務賣一間房子好像可以賺很多，

但通常入行3年內的業務都會找資深業務合作，

(前輩會說你資歷不足無法處理許多問題，

以及在撮合的過程中需要有經驗的人幫忙引導)

且買賣雙方不一定為同樣的業務，

很有可能代表屋主方的2個仲介，

代表買方也有2個仲介，

因此服務費大部分都為４個業務平分，

所以結論來了，

普專一個月內賣一間1000萬的房子可以賺 : 1000萬x3%(服務費)x10%(90%公司抽成)/4(4個業務)=7500元

7500元+5萬(基本薪資)=57500元，

高專一個月內賣一間1000萬的房子可以賺 : 1000萬x3%(服務費)x45%(55%公司抽成)/4(4個業務)=33750元

高專通常是沒有底薪的，所以這個月你的薪水只有33750元，

且無論是普專還是高專，

廣告費用(刊登591，影印)、油錢、與客戶應酬費用等公司都只會補助部分的金額，

大部分還是要自己支出，

並且還有帶客人多次看房子，

幫屋主打掃環境，

回報帶看情形及議價，

通常一間房子要賣掉或一個想買房子的人要成交的累積都是要好幾個月甚至更久，

這些都是時間成本，

希望看到這各位可以了解，

"房仲幫你買或賣一間一千萬的房子賺不了多少錢"。

 

4. 房仲應有資質?

講了這麼多，

來說說我認為房仲應有的資質，

第一件事就是要有一筆足夠你支撐半年甚至２～３年的存款，

因為新人一開始沒資源，

如果家裡不是有相關行業或買賣的只能從頭開始，

光是要從認識客戶，

學習開發與銷售技巧就至少要3個月的時間，

然而房仲業又處於不斷下滑的階段，

半年甚至一年從沒成交的業務比比皆是，

因此如果有心要做房仲，

最重要的就是當你好幾個月沒收入時你也可以活下去的資本。

 

第二重要的我認為是帶領你的業務前輩，

我的師傅是公司的協理，

人很和善也很好相處，

但我當初做房仲始終與他有些隔閡，

因為他當時剛生下小孩，

因此生活重心都放在家庭，

常常中午就回家了，

(資深的業務就是可以這樣)

並且協理擅長的是經營店面，

房地產買賣的難易度從簡單到難為

住宅大樓＜透天＜店面＜土地，

身為新人的我當然是以住宅大樓為經營目標，

因此我與協理常常無法分享資源，

他也沒辦法給我更多的幫助，

這種情況下身為新人的我只能自力更生，

尋找願意帶領我努力的學長，

但房仲業是很競爭的，

且業務很多也是很自私的，

(進去過的都懂我在講什麼)

很多時候前輩只是利用他的身分以及資源，

讓新人去做一些吃力不討好的事情，

客戶隨便提到了想買什麼房子，

就命令新人去找，

辛辛苦苦開發到了，

結果客戶說一句"喔我不考慮了"，

於是一切作罷，

剩下埋頭苦幹的新人繼續幻想著可以成交。

所以對於新人來說，

有一個好的前輩真的非常重要！

 

第三重要的我認為就是個人魅力啦，

每個業務都會有不同的銷售風格，

有溫文儒雅充滿氣質的，

有油嘴滑舌很懂社交的，

有將自己打扮得很浮誇每天都像在走秀的，

無論是哪種，

自己在當房仲時都要有個目標，

假想自己成為怎樣的人，

而我也很榮幸那時候藉由這份工作發現自己的很多缺點，

也被發掘了很多優點，

比如我的口條清晰，

在跟客戶說話時能清楚表達自己想說的，

也能站在客戶立場去分析對他有利的方案，

促進雙方的信任度。

 

5. 房仲心得

那年下來實在有好有壞，

我先說壞的好了

當初讓我離開的是店長的帶店方式以及同事的態度，

新人因為經驗不足，

總是會被要求要多開發，

也就是多找要賣房子的屋主簽委託，

然後回來跟業務同仁宣傳，

我在那一年裡學到了很多看房子的知識，

也真的簽了很多，

只要是懂看房子的人都說"這鐵賣"的物件，

然而一次一次的簽委託，

我一次一次的努力宣傳與打廣告，

那些前輩業務都覺得自己很厲害很能賣房子，

但卻沒有一個人可以賣掉一間屋主委託我的房子，

最後每個屋主打電話跟我說:房子已經被其它公司的人賣掉了。

 

那是一種在不斷產生希望與絕望的輪迴，

累積出我對前輩的不滿與失望，

並且我一個社會新鮮人實在是沒有多少存款，

在沒有底薪的狀態下菲常有壓力，

當初店長為了留我還開口說願意借我生活費，

待我到成交再還他，

於是我信任店長並且照做了，

(當初大概隔一個月就成交並且還錢了)，

結果在事後卻聽說店長在股東會上不斷的說借我錢的事情，

我想沒有比這更不尊重屬下的事情了，

於是我也毅然決然的離開，

就算協理認為我很有能力願意投資錢與心力在我身上，

願意等待我成為更好的業務也一樣。

 

但還是很感謝當初邀我進去的高中同學，

當業務真的會提升非常多個人的行動力，

沒有業績怎麼辦？

認真的踩線找要賣房子的屋主，

認真的幫委託我的屋主做網路廣告，

去現場站神宣傳，

買禁止停車路牌送店家但要求要有我的廣告，

常連絡每個客戶，

"有沒有想買？有沒有想賣？我替你安排"，

替客戶安排行程也替自己安排行程。

 

且業務體系非常重視職場倫理，

這也讓出社會前有點目白的我改善了許多自己的毛病。

 

最後上述提到房仲較難的是銷售，

而我整年下來成交兩間房子都是靠自己主導的銷售，

且對象是兩個老師，

老師是大部分業務最害怕遇到的角色之一，

(老師、律師、醫師、銀行相關，師字輩特別會算業務都不喜歡)

卻在我的努力經營與認真帶看下成交，

很感謝當初帶領我的學長，

我也可以很驕傲的說，

我的確是個有經驗、有能力、分析力強、負責任的業務，

這份工作使我在下一份工作有莫大的幫助，

希望有看到這的你，

能夠好好審視自己適不適合這份工作，

如果想買賣房子要找業務，

也可以好好觀察這個業務的品行與能力，

是否滿足你的期待。